SENCILLO NO ES

Gerardo Blyde

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Gerardo Blyde
gblyde@gmail.com

Si el Gobierno expropió un edificio, asume todas las cargas que tenía el anterior propietario. ¿Sabía el Gobierno las responsabilidades que estaba asumiendo ante compradores que no se conformarán (ni deben conformarse) con una simple acta de entrega?

Han anunciado que en ocho días estarán haciendo entrega de los apartamentos de los inmuebles expropiados a los compradores. Incluso han comenzado a hacer entrega de dichos apartamentos mediante actas. Esto tranquiliza en algo a los compradores. Pero falta aún mucho por hacer antes de decir que realmente se les entregaron los apartamentos a los compradores. La tradición anticipada de cada apartamento no garantiza aún la propiedad de los mismos. La mayoría de esas edificaciones deben estar hipotecadas a una entidad bancaria a la que los promotores le deben haber pedido un crédito con cuyo capital, más los adelantos efectuados por cada comprador, se debe haber construido cada edificio. Cada edificación constituye aún una sola unidad inmobiliaria pues, jurídicamente, ninguno de las unidades de vivienda que la componen ha sido individualizada en el registro correspondiente.

Para que cada comprador pueda suscribir su respectivo documento de compraventa, debe registrarse antes el Documento de Condominio del inmueble, carga que correspondía al promotor inmobiliario. Ese documento de condominio debe registrarse con los planos de cada planta de la edificación previamente aprobados por la Ingeniería Municipal del municipio correspondiente.

La aprobación y sellado de cada plano es consecuencia de la previa verificación de que la construcción realizada se ajusta a las variables urbanas que correspondían a la parcela en la cual se construyó el edificio, constancia que expiden también las ingenierías municipales y que se denomina Habitabilidad.

Antes de esto, debe la empresa pública del sector que suministra servicios de agua, o la que suministra servicio eléctrico, haber certificado la suficiencia de estos servicios, es decir, que están en capacidad de suministrar todos los servicios a la edificación, una vez que sea habitada. Además, deben haberse cumplido con los requerimientos exigidos por el Ministerio de Ambiente referidos a protección ambiental. También deben haberse ejecutado las obras de mejoras viales que se hayan requerido en el estudio de impacto vial al que se deben haber obligado los constructores de la edificación al inicio de la obra. Cuando todo esto estuviere cumplido, sólo entonces se puede expedir la habitabilidad que permite el registro del documento de condominio y el posterior registro de los documentos individuales de compraventa para cada futuro propietario de cada apartamento.

El documento de condominio es indispensable a este fin, como también lo es para la regulación de todas las áreas comunes de la edificación, su correcto uso y el establecimiento de las cuotapartes con las que cada uno de los futuros propietarios debe responder para el mantenimiento de todas las áreas comunes, ascensores y depósitos de la edificación. En él también se asignan los puestos de estacionamiento en propiedad a cada apartamento y los maleteros, en caso de existir.

Si el Gobierno Nacional expropió un edificio, asume con ese acto todas las cargas que para con los terceros adquirentes tenía el anterior propietario. En ese sentido, debe obtener de la entidad bancaria acreedora hipotecaria la autorización para el registro del documento de condominio, eso suponiendo que el constructor original haya estado al día con el banco. De no estarlo, el nuevo propietario (Estado) debe ponerse al día. También debe solicitar a la Ingeniería Municipal que corresponda que emita la habitabilidad. Al solicitarla, la ingeniería tiene la obligación de realizar una inspección final del inmueble y constatar que lo construido está conforme a lo permitido en esa parcela. Si no hay disconformidad podrá emitir la habitabilidad. Pero si la construcción presenta excesos, éstos deberán corregirse por cuenta del nuevo propietario (ahora es el Estado). Si los excesos no son corregibles, la habitabilidad debe ser negada pues otorgarla sería ilegal. En estos casos lo único que tendrán en sus manos los nuevos propietarios será un acta que autoriza la ocupación de un apartamento sin ningún documento de propiedad sobre el mismo.

Si todo estuviere en orden, se otorgará la habitabilidad, se sellarán los planos y el ente propietario expropiante (Estado) debe registrarlos adjuntos al documento de condominio del edificio, previa autorización del banco con quien hay que limpiar las cuentas de la deuda e individualizarla para que, al firmar cada venta particular, la cuotaparte de cada apartamento, en caso de existir, le sea trasladada. Todas esas son cargas del ente expropiante. Sencillo no es. ¿Sabía el Gobierno las responsabilidades que estaba asumiendo ante los terceros compradores que no se conformarán (ni deben conformarse) con una simple acta de entrega?

@ELUNIVERSAL

 
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